Immobilier neuf, trois façons d’investir selon son objectif

Investir dans le neuf revient à acheter sur un marché qui sort lentement d’une zone de turbulences. D’après La Voix du Nord, le logement neuf a subi en six ans trois crises successives : le Covid, la guerre en Ukraine, puis les tensions au Moyen-Orient. Cet enchaînement a provoqué une forte baisse de la demande.

Ces hausses ne signent pas un retour à la normale. Adrien Dupont, conseiller indépendant en gestion de patrimoine, tempère : « Attention, ce n’est pas encore une embellie significative ». Les lancements de programmes et les ventes demeurent très inférieurs à leurs niveaux d’avant 2020.

La faiblesse de la demande peut toutefois profiter aux acquéreurs. Avec des lots invendus plus nombreux, un investisseur peut trouver un bien disponible rapidement, à des conditions d’achat plus avantageuses. Le neuf offre aussi des frais de notaire réduits à 2 à 3 % du prix, une performance énergétique appréciable et l’assurance de ne pas avoir de travaux à prévoir avant longtemps.

Fixer l’objectif avant de choisir la ville

Constituer un patrimoine, dégager un revenu complémentaire, financer les études des enfants ou préparer la retraite : chaque but oriente le choix du bien. Le lieu pèse d’abord sur l’équilibre entre rendement et plus-value.

La revente doit être pensée dès le départ. Un bien atypique, comme un vieux manoir en pleine campagne, trouve souvent moins facilement preneur qu’un appartement de centre-ville. Céder sous son prix d’achat expose en outre à perdre une part du capital investi. Pour Adrien Dupont, trois critères fondent un investissement réussi : « un emplacement attractif, un bon locataire et un régime fiscal adapté ».

Acheter pour louer ou passer par la nue-propriété

La voie classique consiste à acheter pour louer. Le crédit joue le rôle de levier et permet de constituer un patrimoine avec un apport potentiellement modeste, les loyers finançant une large part des dépenses. Au régime réel, les intérêts d’emprunt, les assurances et les dépenses de travaux se déduisent des loyers imposables.

La nue-propriété repose sur un autre arbitrage : renoncer aux loyers contre un prix d’achat d’environ 60 % de la valeur du logement. L’usufruit revient pour une durée déterminée, quinze ans par exemple, à un bailleur social ou à une société d’investissement. À l’échéance, l’investisseur récupère la pleine propriété et 100 % de la valeur, voire davantage avec la plus-value réalisée. Faute de loyers, aucune imposition supplémentaire n’apparaît, ce qui séduit notamment les contribuables déjà fortement imposés. Pour d’autres angles sur ces choix, un article du site présente les investissements immobiliers du moment.

Acheter aujourd’hui pour habiter demain

Troisième piste : acquérir un logement situé dans une région convoitée pour la retraite, ou qui correspondra au style de vie projeté dans quinze ou vingt ans. L’occuper tout de suite n’est pas indispensable, notamment s’il est éloigné du lieu de travail. Mieux vaut alors le louer en attendant, sans retarder l’investissement.

L’accès à l’immobilier prend d’autres formes, de la résidence principale aux parts de SCPI. Les paramètres à combiner étant nombreux, La Voix du Nord recommande de consulter dès le début du projet un professionnel de la gestion de patrimoine.

Photo : Jakub Pabis / Pexels