Loyers encadrés, la Cour des comptes juge la méthode fragile
Pour prolonger les plafonds de loyers, la Cour des comptes exige une réforme de la collecte des données et du complément de loyer, faute de quoi l’IRL.
Par
Gaëlle Hervouet
En bref
- La Cour des comptes juge la méthode des plafonds de loyers fragile et propose deux scénarios.
- Le premier prolonge l’expérimentation sans nouvelles communes, le second l’arrête et renforce l’IRL.
- Les arrêtés préfectoraux sont souvent attaqués en justice, notamment par des associations de propriétaires.
- La Cour ne s’est pas prononcée sur l’efficacité du dispositif, aux effets jugés incertains.
Le rapport de la Cour des comptes sur l’encadrement des loyers a été présenté le mercredi 14 octobre. Selon Sud Ouest, l’institution conditionne toute prolongation à une « réforme structurelle », destinée à fiabiliser les données qui servent à fixer les plafonds. Pour les propriétaires bailleurs comme pour les locataires, le sujet touche à la gestion locative au quotidien.
Un dispositif d’expérimentation, des plafonds fixés localement
L’expérimentation est en vigueur dans environ 70 communes. Dans chacune, un arrêté préfectoral annuel détermine les plafonds de loyers. Ceux-ci partent du loyer médian relevé par l’observatoire local des loyers, auquel s’ajoute une majoration de 20 %. Le dispositif concerne 1,2 million de locataires selon Sud Ouest, et environ 1,2 million de ménages locataires d’après Challenges.
La chronologie compte. Le même mercredi, un peu plus tôt, le Sénat avait voté en commission une prolongation de deux ans à périmètre constant, en refusant une pérennisation totale. Un texte était attendu en examen au Sénat une semaine après la publication du rapport, selon Challenges. Faute de texte législatif prolongeant ou pérennisant le mécanisme, l’expérimentation doit s’achever fin novembre. Le résultat du vote n’est pas connu.
La Cour décrit une « mise en œuvre complexe », qui repose sur des « fondements méthodologiques fragiles ».
Pourquoi la méthode est jugée fragile
Le premier point faible porte sur les observatoires. Leur méthodologie est qualifiée d’« imparfaite et fragile » et peut mal rendre la diversité du marché locatif. Les arrêtés subissent de nombreuses attaques juridiques, menées surtout par des associations de propriétaires ou des fédérations de l’immobilier.
Le deuxième point concerne la collecte statistique. Les magistrats recommandent de la fiabiliser, notamment à partir de l’application Gérer mes biens immobiliers (GMBI). Celle-ci est déjà renseignée pour 65 % des logements loués, mais elle ne deviendra obligatoire pour tous qu’en 2028.
Le troisième point touche le complément de loyer. Il est possible pour des caractéristiques particulières, mais la loi ne le définit pas. La Cour demande de le préciser et de le clarifier juridiquement. Elle recommande aussi de simplifier et d’harmoniser les voies de recours des locataires.
Deux scénarios face à face
Le rapport ne tranche pas par un oui ou un non. Il propose deux trajectoires, résumées ci-dessous.
| Élément | Premier scénario | Second scénario |
|---|---|---|
| Orientation | Prolonger l’expérimentation avec des réformes profondes | Arrêter l’expérimentation |
| Périmètre | Aucune nouvelle commune | Retour à l’autre réglementation sur l’évolution annuelle des loyers |
| Objectif | Poursuivre l’évaluation du dispositif | Renforcer l’IRL, jugé « plus simple » |
| Mesures citées | Données fiabilisées, complément de loyer précisé, recours harmonisés | Meilleure information des locataires, sanctions en cas de non-respect |
L’IRL est calculé par l’Insee en fonction de l’inflation. Il encadre depuis 2006 l’évolution des loyers en zones tendues, lors d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. Pour la Cour, l’encadrement des loyers vient s’ajouter à cet indice.
Sur l’efficacité, la Cour n’a pas mené sa propre analyse. Elle cite des études déjà publiées, contradictoires selon leurs commanditaires, et évoque des « effets incertains et difficiles à mesurer ». Aucune conséquence sur la rentabilité locative n’est donc établie par ce rapport.
Photo : Charlotte May / Pexels
