Encadrement des loyers, la Cour pointe un biais de surface
Dans son rapport remis aux députés, la Cour des comptes relève que les loyers de référence défavorisent les studios et avantagent les grandes surfaces.
Par
Gaëlle Hervouet
En bref
- Les loyers de référence sont jugés sous-estimés pour les petites surfaces et surestimés pour les grandes, selon la Cour des comptes.
- Le rapport a été dévoilé le 14 octobre 2026 et remis à la commission des finances de l’Assemblée nationale.
- La Cour propose deux voies : réformer en profondeur le dispositif ou l’arrêter au profit d’un encadrement par l’IRL.
- L’effet de l’encadrement sur l’offre locative n’est pas tranché par le rapport.
Un studio et un grand appartement ne se louent pas au même prix au mètre carré, et c’est précisément ce que le calcul des plafonds gérerait mal. Selon la Cour des comptes, relayée par BFM Immobilier, les loyers plafonds sont sous-estimés pour les petites surfaces, notamment les studios, et surestimés pour les grandes.
Un constat dévoilé à quelques jours du débat au Sénat
L’encadrement des loyers s’applique dans environ 70 communes et intercommunalités. La Cour a présenté le mercredi 14 octobre 2026 les conclusions d’un rapport d’information remis à la commission des finances de l’Assemblée nationale. Le même jour, une proposition de loi visant à pérenniser le dispositif était adoptée en commission des affaires économiques ; elle doit être débattue au Sénat le 21 octobre. Capital précise que ce débat aura lieu contre l’avis du gouvernement.
Les magistrats parlent d’un « biais de surface ». Le loyer au mètre carré d’une petite surface est structurellement plus élevé que celui d’une grande, et cette nuance ne serait pas correctement prise en compte.
Comment le plafond est fixé, et où le calcul se fragilise
Chaque année, un arrêté préfectoral fixe les loyers de référence à partir du loyer médian local, majoré de 20 %. Le calcul retient la surface, l’année de construction et le caractère meublé ou non du logement. Les observatoires locaux des loyers fournissent les données, et c’est là que la Cour situe les faiblesses.
| Point examiné | Critique de la Cour |
|---|---|
| Caractéristiques du logement | Pas de distinction entre rez-de-chaussée et dernier étage, ni entre logement rénové et ancien ; aucune donnée sur le mode de chauffage |
| Paris | L’OLAP s’appuie sur la trajectoire de l’IRL de l’Insee, méthode jugée non conforme aux prescriptions scientifiques, avec des difficultés de transparence |
| Sources de données | Plateformes d’annonces, enquêtes et sondages, jugés très partiels |
| Taxe d’habitation | Elle servait de base d’échantillonnage jusqu’en 2023 |
Pour combler ce manque, l’administration fiscale a lancé en 2023 la plateforme « Gérer mes biens immobiliers ». La déclaration des bailleurs y deviendra obligatoire à partir de 2028.
Deux scénarios avant l’échéance de décembre 2026
L’expérimentation doit normalement s’achever en décembre 2026. La Cour retient deux perspectives.
Poursuivre l’encadrement
À périmètre constant, sans nouvelle collectivité, et avec une profonde réforme juridique et méthodologique du dispositif.
Arrêter l’expérimentation
Au profit d’un renforcement de l’encadrement existant : plafonner la hausse du loyer à la relocation ou au renouvellement de bail en zone tendue, via l’IRL, qui affiche +1,15 % sur un an au deuxième trimestre 2026.
Dans le second cas, la Cour considère l’évolution de l’IRL comme un encadrement à part entière, à condition que le bailleur informe chaque nouveau locataire du loyer précédent et du niveau d’IRL fixé par l’Insee.
Ce que le rapport ne tranche pas
La Cour n’a pas analysé directement les effets de l’encadrement. Son état de l’art des études existantes indique qu’il a limité la hausse des loyers dans les communes concernées. La question d’un éventuel départ de bailleurs, et donc d’un assèchement de l’offre locative, reste ouverte selon elle. Aucune conséquence sur la rentabilité d’un investissement locatif ne ressort donc du rapport.
À Paris, l’Institut Paris Région estime qu’un bailleur sur deux ne respecte pas l’encadrement, un constat rapporté par Capital qui concerne le respect du plafond et non son calibrage. Sur ce point, les études citées dans le rapport diffèrent encore selon leurs commanditaires.
Photo : Brett Sayles / Pexels
