Investissement locatif en 2026, un crédit à 3,3 % et un LMNP encore en discussion
Taux moyen de 3,32 % en août, plafonnement LMNP encore discuté et demande locative forte : la rentabilité d’un achat dépend désormais du prix et du financement.
Par
Rémi Gauthier
En bref
- Les taux immobiliers évoluent entre 3,2 % et 3,5 %, avec une moyenne de 3,32 % en août.
- Un plafond d’amortissement de 2,5 % pour le LMNP est envisagé dans le budget 2027, sans adoption à ce stade.
- Un baromètre d’août 2026 montre que 50 % des Français jugent le locatif attractif.
- Prix d’achat, coût du crédit, qualité du logement et demande locative restent les critères clés.
Un investissement locatif peut encore être rentable en 2026, mais son équilibre dépend désormais moins des avantages fiscaux que du prix d’achat, du coût du crédit, de la qualité du logement et de la demande locative. C’est la conclusion de lerevenu.com, qui souligne que les propriétaires doivent examiner leurs projets avec davantage de prudence.
Des taux remontés, un emprunt plus lourd
Selon Charente Libre, les taux immobiliers se situent actuellement entre 3,2 % et 3,5 %. Le taux moyen s’est établi à 3,32 % en août. Il s’agit d’un relevé, non d’une prévision.
Tout s’explique par la base que prennent les banques : le coût d’un prêt immobilier est fixé en s’appuyant sur un indice de référence lié aux rendements des obligations d’État à long terme. Or la France a emprunté à dix ans à 5 %, un niveau qui n’avait plus été touché depuis 2002.
Maxime Darmet, économiste chez Allianz Trade, estime que les effets sur les taux du secteur privé apparaîtront d’ici 3 à 6 mois. Il ajoute : « On va avoir très rapidement des taux à plus de 4 % d’ici le premier trimestre 2027 ». Cette projection reste l’estimation d’un économiste. Pour Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), remonter à 4 % « compromettrait la capacité de financement des ménages ».
Selon Le Revenu, d’ici la fin de 2026, les taux pourraient se rapprocher de 4 % sur certaines durées.
Un point de taux sur 200 000 €
Pour un projet de 200 000 € financé intégralement sur 20 ans, hors assurance, l’écart de mensualité est net, d’après Le Revenu.
| Taux | Mensualité approximative |
|---|---|
| 3 % | 1 110 € |
| 4 % | 1 212 € |
La différence dépasse 100 € par mois. Elle pèse d’autant plus sur le rendement que les loyers sont limités par le marché local.
LMNP : un plafonnement en discussion
Dans le projet de budget 2027, l’exécutif étudie la fixation d’une limite d’amortissement de 2,5 % par an de la valeur du bien, pour les nouveaux investisseurs relevant du régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Selon les chiffres cités par Le Revenu, près d’un bailleur particulier sur quatre recourt à ce régime. Grâce à l’amortissement, on étale dans les comptes la charge liée à certaines composantes du logement sur de nombreux exercices, ce qui permet de réduire la base imposable. David Regin, directeur général adjoint du groupe Consultim, s’oppose à la réforme envisagée : à ses yeux, elle affaiblirait un dispositif qui reste séduisant.
Du côté des professionnels, une autre idée circule : Orpi suggère un statut du bailleur privé assorti d’un amortissement annuel de 4 %, l’une des quatre propositions formulées pour le prochain quinquennat.
Appétit pour le locatif et freins
Les freins cités dans ce baromètre :
- loyers impayés ou squat : 40 % ;
- prix élevé des logements : 39 % ;
- incertitudes fiscales : 26 %.
Une consultation réalisée en partenariat avec Make.org entre le 2 avril et le 28 mai 2026, exposée par Orpi et relayée par Capital, montre que 90 % des répondants soutiennent un meilleur encadrement des risques d’impayés et d’occupation illicite pour les bailleurs, et 74 % une protection accrue des locataires. Elle a rassemblé 16 348 participants.
Guillaume Martinaud, président de la coopérative Orpi, estime : « La stabilité, c’est le nerf de la guerre. On ne s’y retrouve plus entre toutes les lois ». C’est son opinion de professionnel, non une démonstration chiffrée.
Ce qu’il faut examiner avant d’acheter
Le Revenu distingue le rendement brut du rendement net. Son exemple, illustratif et avant fiscalité et financement, porte sur un appartement acheté 180 000 €, auquel s’ajoutent 20 000 € de frais et de travaux, loué 850 € par mois. Les charges annuelles supposées sont de 2 500 €.
Il convient également de prévoir les mois de vacance locative, le coût des chantiers d’efficacité énergétique et les intérêts du prêt. L’emplacement joue un rôle : un bien situé près des gares, des campus ou d’une zone d’emploi porteuse peut profiter d’une demande plus constante. La performance énergétique compte aussi, puisque des limites à la mise en location touchent peu à peu les logements les plus énergivores.
Au bout du compte, opter pour du vide ou du meublé relève de la demande sur place, des frais, du régime fiscal et du temps consacré à la gestion. Ces repères ne s’appliquent pas à tous les cas, car le financement et l’imposition diffèrent d’un investisseur à l’autre.
Photo : Tima Miroshnichenko / Pexels
